Tiny House: consument vs. ontwikkelaar?

Een aantal maanden terug onderzochten wij de behoefte aan het concept ‘Tiny House’ onder huurders van corporaties. De resultaten waren opmerkelijk. Ruim 1 op de 3 huurders stond positief tegenover het concept en zelfs 1 op de 10 had daadwerkelijk interesse. Maar hoe kijken ontwikkelaars aan tegen het concept Tiny House? USP ging het gesprek aan met Hans-Hugo Smit, gebiedsmarketeer en conceptontwikkelaar bij BPD.

Behoefte

Wij hebben een Tiny House in ons onderzoek gedefinieerd als een flexibele woonruimte van maximaal 50 m² die geheel zelfvoorzienend is. Twee voorwaarden zijn hierin cruciaal: de grootte van de ruimte en zelfvoorzienendheid. De interesse in het concept Tiny House is zeker ook merkbaar bij BPD, vertelde Hans-Hugo. ‘Op informatieavonden in de grote steden zoals Amsterdam zijn er veel geïnteresseerden wanneer ons concept aan één van de twee voorwaarden voldoet. Opvallend is dat geïnteresseerden vaak verschillende koopmotieven hebben’. Klik hier voor het artikel over Tiny Houses.

Koopmotief

USP keek in het onderzoek specifiek naar de behoefte onder sociale huurders. Een doelgroep die zich kenmerkt door een besteedbaar kader. Een logisch gevolg is dat de interesse voor het concept ‘Tiny House’ financieel gedreven is. 
Hans-Hugo herkende ook interesse onder een andere doelgroep. ‘Er is een specifieke groep, in volume aanzienlijk kleiner, die geïnteresseerd is door de intrinsieke motivatie om autarkischer te wonen en leven. Zij kenmerken zich door behoefte aan een drastische systeemverandering, hoge mate van duurzame betrokkenheid, verbondenheid met de natuur, flexibiliteit en het nastreven van een bijna simplistische manier van leven’. Deze groep kent twee segmenten: young professionals en de 50+ generatie. Wij kunnen dus stellen dat twee motieven de drijfveer zijn achter de interesse en behoefte achter het concept Tiny House; het financiële en ideologische motief.

Houdbaarheid

In tijden van woningtekort wordt de behoefte aan Tiny Houses onder de verschillende doelgroepen gedeeld. De duur van de behoefte zal echter wel verschillen. Dit zien we duidelijk terug bij studenten: zij hebben relatief weinig ruimte nodig en zoeken goedkope woningen om voldoende geld over te houden om te leven. Hier is kortom sprake van een financieel gedreven motivatie. Na het afstuderen zal er echter behoefte ontstaan om groter te gaan wonen met meer spullen waardoor de financieel gedreven motivatie afneemt. Het concept Tiny House zou binnen deze doelgroep circa 5 tot 10 jaar relevant zijn. Daarentegen zullen diegene met een ideologisch koopmotief naar waarschijnlijkheid langer de behoefte vasthouden.

Conceptuele bedreigingen

De grootste bedreiging van het concept zit in de wet- en regelgeving. Voor het ontwikkelen van vastgoed zijn er een aantal spelregels. De belangrijkste zijn de kwaliteit c.q. veiligheid van de woning (Bouwbesluit) en de regelgeving omtrent ruimtelijke ordening.
Het Bouwbesluit is in het leven geroepen om de veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieueisen te waarborgen. Gemeenten nemen deze keuring mee bij de beoordeling van de omgevingsvergunning. Het simplistisch bouwen betekent dat niet alles hetzelfde is gebouwd als een reguliere woning. Kortom het ‘Bouwbesluit’ is nog niet klaar voor Tiny Houses of visa versa. 

Daarnaast staan gemeenten over het algemeen niet te springen op de wildgroei van tijdelijke huisvesting. Toch zijn er uitzonderingen. Zo experimenteerde BPD met de gemeente Den Haag op de Proeftuin Erasmusveld met een Tiny House Village. Zo wordt de ontwikkeling van een woonwijk waar de thema's gezond, stads en samenleven centraal staan, door de tijdelijke bewoning op innovatieve wijze ondersteund. ‘De daadkracht en vasthoudendheid van zowel ons interne team als de wethouder speelde daarbij een cruciale rol’ aldus Hans-Hugo.

Toepasbaarheid

Toch zou het gedachtengoed achter Tiny Houses -het flexibele, zelfvoorzienende, minimalistische en met de natuur verbonden zijn- een plek verdienen binnen gebiedsontwikkeling. Een mening die Hans-Hugo deelt. ‘Het zou bijvoorbeeld voor een mooie overgang kunnen zorgen tussen natuur en stadsrand’. ‘Daarnaast kan het flexibele karakter van het concept bijdragen aan het oplossen van tijdelijke vestigingsproblemen’. 

Trend of Hype

Of het een hype of ontwikkeling is, is voornamelijk afhankelijk van de komende economische conjunctuur. Momenteel heerst er een schaarste in het woningaanbod. Dit drijft prijzen op waardoor het aantal geïnteresseerde met een financieel gedreven interesse groot is. Gemeenten zoeken haastig naar oplossingen voor het vestigingstekort en zullen concessies doen binnen de kaders van ruimtelijke ordening. Echter bestrijkt het ontwikkelen van vastgoed een langere periode. Als de huizenprijzen weer afvlakken en het middensegment weer toegankelijker wordt, verliest het concept Tiny House een groot deel van haar kracht. ‘De groep ideologisch geïnteresseerden is (nog) niet groot genoeg om het rendabel te maken voor een ontwikkelaar’ geeft Hans-Hugo aan. ‘Wel zien we dat deze doelgroep steeds groter wordt, dus het is als ontwikkelaar belangrijk om deze nichemarkt te blijven monitoren’. 

Onze verwachting is dat kleine initiatieven rondom het concept de vraag in de markt volwassen maakt en dat het uiteindelijk onderdeel wordt binnen onze maatschappij. Hoe snel dit proces gaat is volledig afhankelijk van de marktontwikkelingen op macroniveau.