Mix van oplossingsrichtingen ter vermindering leegstand zorginstellingen

Mix van oplossingsrichtingen ter vermindering leegstand zorginstellingenIn eerdere artikelen werd duidelijk dat leegstand onder zorginstellingen beduidend groter is dan bij corporaties. (Zie hiervoor: '?Leegstand treft lang niet alle zorginstellingen?' en ?'Kansen voor huisvesting senioren door corporaties nog onvoldoende benut'?) Bij beide partijen is de verwachting dat de leegstand de komende jaren nog verder zal oplopen. Welke knelpunten in de markt zorgen ervoor dat de leegstand onvoldoende kan worden teruggebracht? En welke oplossingsrichtingen worden wel gezien om de leegstand te verminderen? USP Marketing Consultancy en Zuiver Marketing ondervroegen zowel zorginstellingen als corporaties over deze vraagstukken.Doorbelasten algemene ruimten blijkt lastigGevraagd naar de knelpunten voor het oplossen van het leegstandsprobleem is het opvallend te constateren dat corporaties relatief vaak oorzaken aangeven die buiten de eigen organisatie liggen. Zo geeft 35% van de corporaties aan dat de verhuurregelgeving de verhuurbaarheid negatief beïnvloedt. De ?bereidheid van de markt om een dekkende huurprijs te betalen? is zelfs een nog groter probleem. Zorgorganisaties lijken meer aan zelfreflectie te doen en zoeken de oorzaken en daarmee de oplossingen ook binnen de eigen organisatie. ?Te weinig ervaring met het verhuren van woningen? is een veel gegeven reactie. Ook de ?gebrekkige kennis van marketing en communicatie? is door een kwart van de zorginstellingen als knelpunt aangegeven. Het belangrijkste knelpunt lijkt echter de ?onmogelijkheid om de aanwezige algemene ruimten in de huurprijs (volledig) door te belasten?. Een knelpunt dat ook door de corporaties veelvuldig wordt aangegeven.

Aanpassen vastgoedstrategie en ontwikkeling nieuwe concepten in volle gangAan zorginstellingen is gevraagd welke oplossingsrichtingen zij verkiezen om de leegstand en exploitatieproblemen het hoofd te bieden. Uiteraard hangt de haalbaarheid onder meer af van het eigenaarschap van het vastgoed; 13% van de zorginstellingen geeft aan het vastgoed volledig in eigendom te hebben. Zeven van de tien instellingen hebben een deel van het vastgoed in eigendom en een deel gehuurd van, veelal, een corporatie; 15% exploiteert volledig gehuurd zorgvastgoed. Onder andere de resterende looptijd van huurcontracten, boekwaarde van het vastgoed en resterende levensduur zijn parameters die de mogelijkheden voor een zorginstelling, vanuit het oogpunt van vastgoed, beïnvloeden. De volgende oplossingsrichtingen worden genoemd:1. Aanpassing verhuurstrategieVan de zorginstellingen met (verwachte) leegstand kiest 65% voor het aanpassen van de verhuurstrategie. Momenteel neemt driekwart van de zorginstellingen die woningen aanbieden voor zelfstandige bewoning de verhuur zelf ter hand. In 18% van de gevallen worden verhuuractiviteiten uitgevoerd door de corporatie waarvan men het vastgoed huurt. In een enkel geval neemt een derde partij de verhuur voor haar rekening. Naar verwachting van de zorginstellingen zal deze verdeling gaan verschuiven. Ongeveer 40% van de zorginstellingen met (verwachte) leegstand is voornemens de verhuur van woningen uit te besteden aan een externe partij. Dit kan de eigenaar van het vastgoed (vaak corporatie) zijn die verhuurt aan de zorginstelling of een beheerorganisatie. Enkele zorginstellingen geven echter ook aan de verhuur van woningen juist in eigen beheer te nemen. 2. Opzeggen huurcontractVoor maar liefst 62% van de zorginstellingen met (deels) gehuurd vastgoed is het opzeggen van het huurcontract een serieuze optie. De mogelijkheden hiertoe zijn afhankelijk van de inhoud van het contract (opzeggingsclausules en looptijd). In de praktijk blijkt overigens dat sommige corporaties willen mee denken om tot oplossingen te komen om het contract uit te kunnen dienen. In enkele gevallen gaan corporaties de verhuur van woningen verzorgen of worden nieuwe concepten bedacht en geïmplementeerd.3. Verkoop vastgoedVan alle aan het onderzoek deelnemende zorginstellingen heeft 83% (een deel van het) vastgoed in eigendom; 39% van de zorginstellingen met vastgoed in bezit overweegt (een deel hiervan) te verkopen.4. Verzwaren zorgVan de zorginstellingen met (verwachte) leegstand zet 55% in op het bieden van meer zware zorg (hogere zzp?s). Wanneer hiermee een absolute groei wordt bedoeld door de respondenten is het maar de vraag of dit realistisch is op de korte termijn. Zullen alle zorginstellingen die dit wensen een hogere productie voor het leveren van zwaardere zorg toegewezen krijgen? Wanneer het gaat om een verschuiving van het bieden van lichte naar meer zware zorg binnen de eigen portefeuille dan is het streven wel denkbaar.5 SloopZoals eerder aangegeven heeft 83% van de zorginstellingen uit het onderzoek (deels) vastgoed in eigen bezit. Ongeveer 10% hiervan overweegt een deel van het vastgoed te slopen. Nieuwbouw wordt niet als een realistische optie genoemd.6. Meer aandacht voor marketing & communicatieZorginstellingen zien ook mogelijkheden in het verder professionaliseren van hun marketing en communicatie. Ruim de helft van de zorginstellingen wil zich richten op het ontwikkelen van nieuwe woon(zorg)arrangementen (54%). Voorbeelden van het ontwikkelen van nieuwe woon(zorg)arrangementen zijn het bedienen van andere doelgroepen dan senioren (studenten, starters) en het verhuren van voormalige intramurale plaatsen als zelfstandige woningen. Meer dan de helft (55%) van de zorginstellingen geeft overigens aan al zelfstandige wonen te bieden in voormalig verzorgingshuisplaatsen. Bij het ontwikkelen van nieuwe arrangementen zal meer aandacht moeten worden besteed aan de communicatie en dienstverlening richting de klant. Verschillende oplossingsrichtingen die afhankelijk van bezit, eigendom, contracten en doelgroep door zorginstellingen (en corporaties) ingezet kunnen worden ter voorkoming of het terugdringen van leegstand. De mix van oplossingsrichtingen zal het verschil moeten maken. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: USP Marketing Consultancy Ir. Veerle Forschelen-Janssen Telefoon: 010-2066900 E-mail: forschelen@usp-mc.nlZuiver Marketing Johan Westerbeek Telefoon: 06-36181747 E-mail: johan@zuivermarketing.nlInternet: www.zuivermarketing.nlIn deze reeks zijn ook verschenen: